Kiinnitys on termi, johon jokainen asuntokaupoille suuntaava voi törmätä erityisesti omakotitalon tai tontin ostossa. Moni asunnon ostaja saattaa ihmetellä, mitä kiinnitykset tarkoittaa esimerkiksi myynti-ilmoituksessa. Entä mitä tarkoittaa, jos kiinnitys on suurempi kuin myyntihinta? Onko se automaattisesti huono merkki vai voiko kyseessä olla harmiton tilanne? Tässä syväluotaavassa oppaassa perehdytään kiinnitysten maailmaan suomen kontekstissa: selitetään keskeiset käsitteet kuten kiinteistön kiinnitys, panttikirja ja velaton kiinnitys, sekä annetaan ohjeita asunnon ostajalle ja myyjälle. Pidämme kappaleet lyhyinä ja ytimekkäinä, jotta asia on helppo hahmottaa.
Mitä kiinnitys tarkoittaa? (Kiinnitykset asunnossa selitettynä)
Yksinkertaistettuna kiinnitys tarkoittaa sitä, että kiinteistö (esimerkiksi omakotitalo tai tontti) on pantattu velan vakuudeksi. Kun puhutaan talon kiinnityksistä tai kiinnityksistä talossa, tarkoitetaan että kyseinen asunto on käytetty jonkun lainan vakuutena. Toisin sanoen kiinteistön omistaja on hakenut kiinnityksiä, jotta hän on voinut saada lainaa pankista tai muulta velanantajalta asuntoa vastaan. Kiinnitys voidaan kohdistaa koko kiinteistöön tai vaikkapa määräosaan/määräalaan kiinteistöstä. Kiinnityksen vahvistamisen jälkeen kiinteistöstä annetaan todistukseksi panttikirja, joko nykyään sähköisessä muodossa tai aiemmin paperisena dokumenttina. Panttikirja luovutetaan velkojalle (esimerkiksi pankille) vakuudeksi, jos kiinteistö pantataan lainan ajaksi.
Kiinnitykset asunnossa eivät kuitenkaan tarkoita, että omistajan olisi pakko olla velkaa. Kiinteistöä ei ole pakko kiinnittää lainkaan, ellei sitä haluta käyttää lainan vakuutena. Jos lainaa tarvitaan, kiinnitys haetaan Maanmittauslaitokselta halutulle summalle, ja viranomainen kirjaa kiinnityksen lainhuuto- ja kiinnitysrekisteriin sekä antaa panttikirjan todisteeksi. Velan takaisinmaksun jälkeen panttikirja palautuu kiinteistön omistajalle, ja kiinnitys vapautuu eli asunto ei enää ole panttina kyseisestä velasta. Kiinnitys ei siis automaattisesti lakkaa, kun laina maksetaan, vaan se täytyy tarvittaessa erikseen kuolettaa rekisteristä, jos siitä halutaan pysyvästi eroon.
Mitä kiinnitykset tarkoittaa käytännössä? Ne mahdollistavat kiinteistön käyttämisen vakuutena ilman, että kiinteistöä luovutetaan velkojalle hallintaan. Koska taloa tai tonttia ei voi antaa pankin säilytykseen kuten irtainta esinettä, on kehitetty kiinnitysjärjestelmä: omistaja luovuttaa panttikirjan pankille pantiksi. Mikäli velallinen ei maksa velkaansa sovitusti, velkojalla on oikeus hakea saataviaan ulosmittaamalla kiinteistö panttikirjan perusteella – äärimmillään kiinteistö voidaan myydä pakkohuutokaupassa velan maksamiseksi. Tavallisessa tapauksessa näin ei tietenkään tapahdu, vaan velallinen maksaa lainansa ja saa panttikirjan takaisin itselleen, jolloin asunnon kiinnitykset vapautuvat.
Kiinnitykset talossa ja omakotitalon kiinnitykset
Omakotitalon kiinnitykset tarkoittavat käytännössä samaa asiaa kuin kiinnitykset talossa: omakotitalo (joka on yleensä kiinteistö) on voitu kiinnittää lainan vakuudeksi. Kiinnitysten euromäärä voi vaihdella paljon. Omistaja saa itse päättää, mille summalle hän kiinnitystä hakee, kunhan vakuudeksi kelpaavaa arvoa on kiinteistössä riittävästi. Usein pankki arvioi kiinteistön arvon ennen lainan myöntämistä, ja tämän perusteella päätetään, kuinka suuri laina voidaan myöntää ja vastaavasti mille summalle kiinnityksiä haetaan. Kiinnitysten yhteissumma määräytyy tyypillisesti kiinteistön arvon mukaan, mutta lakisääteistä ylärajaa kiinnityksen määrälle ei ole. Omistaja voi siis halutessaan hakea isommankin kiinnitysmäärän varastoon tulevia lainatarpeita varten.
On tavallista, että samaan omakotitaloon kohdistuu useita pienempiä kiinnityksiä yhden suuren sijaan. Kiinteistön omistaja voi pilkkoa vakuustarpeensa esimerkiksi useaan 20 000 euron panttikirjaan sen sijaan, että hakisi yhden 100 000 euron kiinnityksen. Tällä menettelyllä on se etu, että kun laina lyhenee, panttikirjoja vapautuu yksi kerrallaan takaisin omistajalle. Esimerkiksi jos kiinteistöön on haettu neljä kiinnitystä 20 000 euron summille (yhteensä 80 000 €) ja lainaa maksetaan takaisin 20 000 €, yksi panttikirjoista vapautuu. Sen jälkeen omistaja voi halutessaan hakea uudelleen kiinnityksen vapautuneelle 20 000 € osuudelle tulevaa lainatarvetta varten. Jos taas kiinnitys olisi haettu kertakiinnityksenä 80 000 € summalle, vapautuisi pantti vasta kun koko summa on maksettu takaisin. Useampi kiinnitys antaa siis joustavuutta: vapautuneita panttikirjoja voi hyödyntää myöhemmin uuden lainan vakuutena, esimerkiksi remonttia tai auton hankintaa varten.
On hyvä huomata, että talon kiinnitykset voivat kohdistua myös muuhun kuin kyseisen talon omaan asuntolainaan. Kiinteistöä voi käyttää vakuutena toisenkin henkilön lainalle. Esimerkiksi vanhemmat ovat voineet pantata oman omakotitalonsa lastensa asuntolainan lisävakuudeksi. Tämäkin näkyy kiinteistön rekisteritiedoissa kiinnityksenä. Oleellista ostajan kannalta on tietää, ettei kiinteistö jää kaupan jälkeen enää kenenkään muun velan vakuudeksi.
Taloyhtiön kiinnitykset (asunto-osakeyhtiön velat)
Entä taloyhtiön kiinnitykset? Kun ostetaan asunto-osake (esimerkiksi kerrostalo- tai rivitaloasunto), ostaja omistaa osuuden asunto-osakeyhtiöstä eikä suoraan tiettyä kiinteistöä. Asunto-osakeyhtiö omistaa rakennukset ja tontin, ja osakas omistaa yhtiöstä osakkeita, jotka oikeuttavat hallitsemaan tiettyä huoneistoa. Yksittäisen huoneiston osakas ei voi itse hakea kiinnitystä omaan asuntoonsa Maanmittauslaitoksessa, koska asunto ei ole itsenäinen kiinteistö. Kuitenkin taloyhtiö voi ottaa kiinnityksiä omistamiinsa kiinteistöihin, eli käytännössä pantata koko yhtiön kiinteistön (rakennukset tai tontin) lainan vakuudeksi.
Taloyhtiön kiinnityksiä voi tulla esiin asuntoa ostaessa, jos yhtiö on ottanut lainaa esimerkiksi remonttia varten. Tällöin yhtiö saattaa olla hakenut kiinnityksiä suurenkin summan edestä pankilta lainaa vastaan. Tämä näkyy ostajalle esimerkiksi yhtiön papereista tai isännöitsijäntodistuksesta – käytännössä taloyhtiön velat ilmenevät usein yhtiölainana, joka voi olla jyvitetty osakkaille. Taloyhtiön kiinnitykset itsessään tarkoittavat siis, että koko taloyhtiön omistama kiinteistö (esim. kerrostalorakennus) on panttina yhtiön lainoista.
Ostajan kannattaa tarkistaa onko taloyhtiöllä kiinnityksiä tai suuria velkoja, sillä ne voivat vaikuttaa esimerkiksi vastikkeisiin tulevaisuudessa. Positiivista on, että vaikka taloyhtiöllä olisi kiinnityksiä kuinka suuren summan edestä, se ei automaattisesti tarkoita, että niitä vasten olisi otettu yhtä paljon lainaa – kiinnityksiä voidaan hakea varalta enemmän kuin heti käytetään. Asunnon ostajalle tärkeää on ymmärtää taloyhtiön taloudellinen tilanne: onko yhtiöllä velkaa ja kuinka paljon siitä mahdollisesti kohdistuu ostettavaan asuntoon (jos velka on yhtiölainaa, ostaja vastaa siitä osuudesta usein joko rahoitusvastikkeena tai kertasuorituksena). Taloyhtiön kiinnitykset ilmenevät yleensä yhtiön isännöitsijäntodistuksesta, ja niitä voi tiedustella isännöitsijältä. Muista, että taloyhtiön lainat eivät siirry asuntokaupassa samalla tavalla ostajan nimiin kuin kiinteistön henkilökohtainen laina, mutta ostaja ottaa vastuun osuudestaan yhtiön veloista asunto-osakkeen kaupan myötä.
Kiinteistön panttikirja – todiste kiinnityksestä
Kiinnityksestä annetaan aina panttikirja, joka on todistus kiinteistön kiinnityksestä. Nykyisin panttikirjat ovat sähköisiä merkintöjä Maanmittauslaitoksen rekisterissä, mutta aikaisemmin ne olivat paperisia dokumentteja. Sähköisessä panttikirjassa näkyvät kiinnityksen keskeiset tiedot: mihin kiinteistöön kiinnitys kohdistuu, minkä suuruisesta summasta on kysymys sekä kuka on panttikirjan haltija. Haltija on se taho, jolle panttikirja on luovutettu vakuudeksi – yleensä se on pankki, jolta asuntolaina on otettu. Jos kiinnityksiä on haettu mutta niihin liittyvä laina on maksettu pois, panttikirjan haltijaksi merkitään takaisin kiinteistön omistaja (tai panttikirja siirretään omistajan hallintaan). Paperiset panttikirjat on voitu muuttaa sähköisiksi pankkien ja Maanmittauslaitoksen yhteishankkeessa vuodesta 2017 alkaen, ja uudet panttikirjat ovat jo suoraan sähköisiä.
Panttikirjan haltijalla on se ratkaiseva oikeus kiinnitykseen: se, joka hallitsee panttikirjaa, voi ääritapauksessa realisoida kiinteistön saadakseen saatavansa, jos velallinen laiminlyö velkansa. Tämän vuoksi asuntokaupassa ostajalle on erittäin tärkeää huolehtia, että myyjän mahdolliset panttikirjat saadaan velattomina haltuun kaupanteossa. “Velattomana” tarkoittaa tässä yhteydessä sitä, että panttikirjoihin ei sisälly mitään jäljellä olevaa velkaa – toisin sanoen ne vapautuvat myyjän lainavastuista. Sähköisten panttikirjojen siirto uudelle omistajalle (tai hänen pankkinsa haltuun) tehdään kaupanteon yhteydessä, mikäli kiinteistöä ostetaan velkarahalla. Jos kiinteistön kaupassa on pankki tai kiinteistönvälittäjä mukana, huolehtivat he yleensä näistä siirroista niin, että ostaja saa panttikirjat eikä myyjän velkoja jää roikkumaan kiinteistön rasitteeksi.
Panttikirjat eivät vanhene itsekseen, vaan ne ovat voimassa, kunnes ne kuolettaa (mitätöi) Maanmittauslaitoksen rekisterissä erillisellä hakemuksella. Jos siis lainaa ei enää tarvita ja omistaja haluaa poistaa kiinnityksen rekisteristä, se on mahdollista kuolettamalla panttikirja. Usein vapautuneet panttikirjat kuitenkin jätetään voimaan siltä varalta, että niitä tarvittaisiin tulevaisuudessa uuden lainan vakuudeksi. Paperisia panttikirjoja ei kannata hävittää, vaikka laina olisi maksettu, sillä niiden mitätöinti pitää tehdä virallisesti – kadonnut panttikirja joudutaan kuolettamaan vireilläolomenettelyllä ennen kuin kiinteistö voidaan myydä tai pantata uudelleen.
Kiinnitykset asuntokaupassa – tarkista nämä aina
Olipa kyseessä kiinteistön tai asunto-osakkeen osto, kiinnitykset asuntokaupassa on syytä selvittää huolella etukäteen. Erityisesti kiinteistökaupassa (omakotitalo, tontti, kesämökki tms.) ostajan tulee aina tarkistaa, mitä kiinnityksiä kohteeseen kohdistuu. Kiinteistönvälittäjällä on lakisääteinen velvollisuus selvittää nämä tiedot ja kertoa niistä ostajalle ennen kaupantekoa. Mikäli kauppa tapahtuu yksityishenkilöiden kesken ilman välittäjää, ostajan on itse hankittava tiedot esimerkiksi Maanmittauslaitoksen lainhuuto- ja kiinnitysrekisteristä saatavalla rasitustodistuksella. Rasitustodistus listaa kaikki kiinteistöön kohdistuvat kiinnitykset ja mahdolliset muut rasitteet.
Kun olet ostamassa asuntoa tai taloa, toimi näin kiinnitysten selvittämiseksi:
- Pyydä rasitustodistus: Maanmittauslaitoksen rasitustodistuksesta näet kiinteistön kiinnitykset ja erityiset oikeudet. Kiinnitysten määrä ja suuruus käyvät siitä ilmi. Välittäjä toimittaa tämän asiakirjan yleensä ostajalle, mutta itsekin voi sen halutessaan tilata.
- Varmista kiinnitysten tila: Tärkeintä on, että kiinnitykset siirtyvät velattomina sinulle kaupanteossa. Tämä tarkoittaa, että myyjän pitää maksaa kaikki kiinnityksiin liittyvät velat pois tai muutoin sopia velkojien kanssa panttikirjojen vapauttamisesta kaupanteon yhteydessä. Ostajana sinun ei pidä hyväksyä, että ostat kiinteistön, jonka panttikirjat ovat yhä myyjän lainojen vakuutena. Varmista, että panttikirjojen saajaksi rekisterissä vaihdetaan joko sinut tai pankkisi kaupan yhteydessä.
- Tarkista yhteiskiinnitykset: Onko kiinteistöön merkitty yhteiskiinnityksiä, jotka koskevat useampaa kiinteistöä? Jos myytävä kohde on ollut panttina yhdessä jonkin toisen kohteen kanssa saman velan vakuutena, nämä yhteiskiinnitykset täytyy purkaa ennen kaupantekoa. Muuten saattaisit ostajana saada kaupan mukana ikävän yllätyksen, että naapurikiinteistökin on sidoksissa ostamasi talon panttaukseen.
- Vanhat panttikirjat: Kysy, onko kiinteistöön kohdistuvia vanhoja kirjallisia panttikirjoja ja ovatko ne tallessa. Jos paperisia panttikirjoja on kadonnut, myyjän tulee huolehtia niiden kuolettamisesta ennen kaupantekoa. Kadonnut panttikirja nimittäin estää kiinteistön normaalin myynnin, kunnes asia on ratkaistu.
- Muista myös rasitteet: Samalla kun tarkistat kiinnitykset, älä unohda selvittää rasitteita (esim. tierasite, naapurille annettu käyttöoikeus tai sähkölinja tontin poikki). Ne voivat vaikuttaa kiinteistön arvoon ja käyttöön. Rasitteet eivät ole sama asia kuin kiinnitykset, mutta nekin näkyvät rasitustodistuksessa ja on hyvä olla tietoinen niistä etukäteen.
Kun kaikki edellä mainitut on tarkistettu ja kunnossa, voidaan kaupantekoon mennä turvallisin mielin. Ostajan kannalta kiinnitykset eivät itsessään ole huono asia, kunhan ne ovat kauppaa tehtäessä vapaina veloista. Itse asiassa, kuten seuraavaksi todetaan, valmiit kiinnitykset voivat koitua ostajalle eduksi.
Kiinnitykset kiinteistökaupassa – hyötyä ostajallekin
Yksi sitkeä harhaluulo on, että ostettavassa talossa ei saisi olla lainkaan kiinnityksiä. Todellisuudessa kiinnitykset ovat hyvin yleisiä kiinteistökaupassa, sillä harva omakotitalon ostaja maksaa koko kauppahintaa käteisellä. Jos aiot itse ottaa asuntolainaa ostoa varten, tarvitset joka tapauksessa kiinnityksiä uuteen kiinteistöön lainan vakuudeksi. Onkin ostajan näkökulmasta usein hyödyksi, jos kiinteistöön on jo valmiiksi haettu kiinnityksiä – kunhan ne ovat velattomia. Tällöin sinun ei tarvitse hakea (eikä maksaa) uusia kiinnityksiä, vaan voit käyttää olemassa olevia panttikirjoja oman lainasi vakuutena. Tämä säästää sekä aikaa että rahaa, koska Maanmittauslaitos perii maksun jokaisesta uudesta kiinnityshakemuksesta.
Velaton kiinnitys tarkoittaa juuri tätä: kiinteistöön kohdistuva panttikirja ei ole minkään lainan panttina, vaan vapaakäytettäväksi uudelleen. Käytännössä velaton kiinnitys voi syntyä esimerkiksi silloin, kun myyjä on maksanut talosta otetun lainan kokonaan pois ennen myyntiä. Tällöin panttikirjat vapautuvat myyjälle, ja ne siirretään kaupassa ostajalle ilman velkaa. Ostaja (tai ostajan pankki) saa panttikirjat haltuunsa ja voi liittää niihin oman uutena otettavan lainansa. Pankit hyväksyvät yleisesti noin 65–80 % kiinteistön arvosta lainan vakuudeksi, joten jos ostat vaikkapa 300 000 euron talon, pankki saattaa vaatia noin 200 000–240 000 euron edestä panttikirjoja lainaa varten. Jos myyjällä on jo valmiiksi näin paljon vapaita kiinnityksiä (eli velattomia panttikirjoja) olemassa, et joudu hakemaan uusia kiinnityksiä omaa lainaa varten.
Ostajalle velattomat kiinnitykset ovat siis positiivinen asia: ne helpottavat lainajärjestelyjä. Mikäli et kuitenkaan tarvitse lainaa etkä halua, että kiinteistöön jää kiinnityksiä, voit halutessasi pyytää myyjää kuolettamaan panttikirjat tai tehdä sen itse kaupan jälkeen. Velattomatkin panttikirjat voidaan poistaa rekisteristä, jos niille ei ole käyttöä. Toisaalta niitä voi myös huoletta säilyttää tulevaisuuden varalle – ne eivät aiheuta kiinteistölle mitään rasitetta niin kauan kuin ne eivät ole kenenkään ulkopuolisen hallussa tai vakuutena.
Tiivistäen: Kiinnitys ei ole kirosana asuntokaupassa. Oleellisinta on kiinnitysten tila kaupantekohetkellä, ei se onko kiinnityksiä olemassa. Usein valmiiksi vapaat panttikirjat jopa lisäävät myytävän kohteen houkuttelevuutta ostajan silmissä, koska ne sujuvoittavat lainansaantia.
Mistä tietää, onko kiinnitys velaton?
Kun myytävään taloon kohdistuu kiinnityksiä, ostajaa ymmärrettävästi askarruttaa, mistä tietää onko kiinnitys velaton vai onko sen taustalla vielä velkaa. Tämän selvittämiseksi on muutamia keinoja:
- Tarkista panttikirjan haltija: Sähköisestä panttikirjasta näkyy, kenen hallussa panttikirja on. Jos haltijaksi on merkitty pankki tai muu rahoittaja, panttikirja (ja kiinnitys) on jonkin velan vakuutena eli ei ole velaton. Jos taas panttikirjan saajaksi/haltijaksi on rekisterissä merkitty myyjä (kiinteistön omistaja itse), panttikirja on todennäköisesti vapaa velasta. Ostajana voit pyytää nähtäväksi otteen kiinnitysrekisteristä tai myyjältä tulosteen panttikirjoista.
- Kysy suoraan myyjältä ja pankilta: Ostotilanteessa on täysin normaalia ja suositeltavaa kysyä myyjältä, onko hänellä lainaa jäljellä kiinnityksiä vastaan. Myyjän pankki on usein mukana kaupanteossa erityisesti, jos myyjällä on vielä asuntolainaa. Tällöin pankin edustaja esimerkiksi vahvistaa kauppahinnan maksun yhteydessä, että myyjän laina kuitataan kauppasummasta ja panttikirjat vapautetaan. Ostajana voit saada pankilta varmistuksen, että kiinnitykset tulevat olemaan velattomia kaupanteon jälkeen.
- Kauppakirjan ehdot: Kauppakirjassa on hyvä olla ehto, jossa myyjä vakuuttaa, että kiinteistö luovutetaan velattomana, tai että myyjä vastaa kaikkien kiinnitysten taustalla olevien velkojen maksusta ennen omistusoikeuden siirtymistä ostajalle. Tämä kirjallinen ehto antaa sinulle perusteet perua kauppa, jos paljastuisi, että kiinnityksiä ei olekaan vapautettu kuten on luvattu.
Yhteenvetona: velaton kiinnitys on kyseessä, kun panttikirja ei rasitu velasta. Tämä tarkoittaa käytännössä sitä, että kiinnityksen vakuudeksi otettu laina on maksettu pois tai sellaista lainaa ei alun perinkään ole nostettu. Velattomuuden varmistamiseksi tarkistetaan panttikirjojen haltijatiedot ja sovitaan velkojen maksusta osana kauppaa. Mikäli kiinteistöön jää myyjän velkoja panttikirjojen muodossa, ostaja voi pahimmillaan menettää koko talon myyjän velkojen vuoksi – tätä riskiä ei pidä koskaan ottaa. Siksi on ehdottoman tärkeää huolehtia, että kiinnitykset asuntokaupassasiirtyvät puhtaina uusiin käsiin eikä ostaja joudu vastuuseen myyjän veloista.
Kiinnitys suurempi kuin myyntihinta – onko syytä huoleen?
Moni hätkähtää huomatessaan, että myytävään taloon haettujen kiinnitysten yhteissumma ylittää kohteen pyyntihinnan. Voiko kiinnitys suurempi kuin myyntihinta -tilanteessa piillä jokin vaara? Yleinen harhaluulo on, että kiinnitysten euromäärä ei saisi olla suurempi kuin kiinteistön myyntihinta – todellisuudessa kiinnityksen summalle ei ole mitään lakisääteistä rajoitusta. Kiinnitysten kokonaismäärä kertoo vain maksimisumman, johon asti kiinteistöä on voitu käyttää lainan vakuutena, ei välttämättä lainan nykyistä määrää. Esimerkiksi talossa saattaa olla kiinnityksiä yhteensä 300 000 euron edestä, vaikka myyjä on aikoinaan nostanut lainaa vain 150 000 € ja lyhentänyt siitäkin jo suurimman osan pois.
”Kiinnitys suurempi kuin myyntihinta” ei siis yksinään ole hälytysmerkki, eikä siitä kannata säikähtää. Ensimmäiseksi kannattaa selvittää, paljonko kiinnityksiä vastaan on oikeasti velkaa jäljellä (vai onko velkaa ollenkaan). Myyjän velkatilanne ei käy suoraan ilmi kiinnitysten määrästä. Kiinnitysten arvo on käytännössä vain katto, jonka puitteissa pankki on ollut valmis myöntämään lainaa kiinteistön arvon perusteella – se ei tarkoita, että talosta pitäisi pyytää sama summa kaupassa. Toisin sanoen talo voidaan hyvin myydä vaikkapa 200 000 eurolla, vaikka kiinnityksiä olisi 300 000 € asti, kunhan huolehditaan että nuo kiinnitykset vapautuvat kaupanteossa asianmukaisesti.
Mitä jos myyjällä on velkaa enemmän kuin myyntihinta? Tällaisiakin tilanteita voi tulla, esimerkiksi jos asuntomarkkinat ovat laskeneet tai velkaa on jäänyt paljon lyhentämättä. Tällöin myyntihinta ei kata kaikkia lainoja. Kauppa on silti mahdollinen, mutta myyjän tulee sopia pankin kanssa, miten loppuvelan käy. Usein pankki suostuu kauppaan, jos myyjä maksaa erotuksen muilla varoillaan tai järjestää muuta vakuutta jäljelle jäävälle lainanosalle. Mikäli myyntihinta on 200 000 € ja lainaa on 220 000 € jäljellä, myyjän on esimerkiksi laitettava 20 000 € omista säästöistään pöytään kaupanteossa, jotta pankki saa koko saatavansa ja luopuu panttioikeudestaan taloon. Kiinnitykset kiinteistökaupassa voidaan siis vapauttaa, kun velat on hoidettu – vasta silloin ostaja saa talon ilman myyjän velkarasitteita. Jos myyjä ei suostu tai pysty maksamaan ylimenevää osuutta, pankki ei todennäköisesti anna panttikirjoja vapautua, eikä kaupasta kannata tehdä sopimatta järjestelyjä. Ostajana sinun ei tällöinkään tarvitse maksaa myyjän ylimeneviä velkoja, mutta kauppa saattaa kaatua, ellei ratkaisua löydy.
On hyvä huomata, että kiinteistöä ei voi myydä ilman panttivelkojan suostumusta, jos panttikirjat ovat pankilla ja velka maksamatta. Pankki on etusijalla saamassa kauppahinnasta omansa panttioikeuden turvin. Käytännössä myyjän pankki tulee mukaan kaupantekotilaisuuteen, ottaa kauppahinnasta itselleen sen osuuden mikä lainaa on jäljellä ja siirtää panttikirjat ostajalle (tai ostajan pankille). Tämä tapahtuu ikään kuin kulisseissa: ostajan kannalta oleellista on vain varmistaa, että pantit vapautuvat. Jos kiinnitysten määrä on suurempi kuin myyntihinta, kauppa järjestellään siten, että pankki saa omansa kauppahinnasta ja mahdollisesta myyjän lisämaksusta, jotta se luopuu lopuistakin panttioikeuksista. Älä siis säikähdä isoja kiinnityslukuja – ne eivät automaattisesti tarkoita, että talossa olisi ylihintainen laina. Tärkeää on selvittää niiden tausta ja varmistaa velkojen poismaksu kaupanteon yhteydessä.
Yhteenveto: turvallisesti asuntokaupoilla kiinnityksistä huolimatta
Kiinnitykset asuntokaupassa ovat normaali ilmiö, kunhan ostaja tiedostaa, mitä ne tarkoittavat ja miten niiden kanssa toimitaan. Tässä vielä keskeiset pointit lyhyesti:
- Selvitä kiinnitykset ja panttikirjat etukäteen: Tarkista aina kiinteistön rasitustodistus ennen kaupantekoa ja pyydä tietoja kiinnityksistä. Älä epäröi kysyä välittäjältä tai myyjältä, mitä kiinnityksiä kohteeseen on ja ovatko ne vapaita.
- Varmista velattomuus: Huolehdi, että kaikki kiinnitykset siirtyvät velattomina sinulle kaupanteossa. Käytännössä pankit ja välittäjät järjestävät tämän niin, että myyjän laina maksetaan pois kauppahinnasta ja panttikirjat tulevat vapaiksi. Älä hyväksy kauppaa, ennen kuin tämä asia on varmistettu.
- Yhteistyö pankin kanssa: Jos olet itse ottamassa lainaa, keskustele pankkisi kanssa kiinnityksistä. Voit usein hyödyntää myyjän olemassa olevat velattomat panttikirjat omassa lainassasi. Tämä säästää aikaa ja kustannuksia.
- Älä pelkää suuria kiinnityssummia: Se, että kiinteistön kiinnitykset ovat yhteissummaltaan suuremmat kuin kauppahinta, ei välttämättä ole ongelma. Tärkeää on kiinnitysten tila – onko niiden vastineena velkaa vai eivät. Selvitä tämä ja neuvottele järjestelyt kuntoon ennen kaupantekoa.
Lopuksi, kiinnityksiin liittyvä byrokratia on osa normaalia asuntokauppaa Suomessa. Kun ymmärrät, mitä kiinnitykset tarkoittavat ja miten panttikirjat toimivat, osaat tehdä kaupat turvallisin mielin. Aina kannattaa kääntyä tarvittaessa asiantuntijan puoleen – pankin lainaneuvoja, kiinteistönvälittäjä tai vaikkapa juristi voivat auttaa tulkitsemaan kiinnitysasiakirjoja ja varmistamaan, että uusi kotisi on velaton kiinnityksistä luovutushetkellä. Huolellisuudella varmistat, että unelmakodin ostaminen sujuu ilman ikäviä yllätyksiä, vaikka matkan varrella muutama panttikirja vastaan tulisikin.
