Asuntolainassa vakuutena on ensisijaisesti ostettava asunto – yleensä panttikirjalla tai sähköisellä panttikirjalla. Lainan vakuuden vapauttaminen tarkoittaa tilannetta, jossa tämä vakuus luovutetaan lainasta joko kokonaan tai osittain.
Tyypillisesti vakuuden vapauttaminen tulee ajankohtaiseksi, kun lainan takaisinmaksu on edennyt riittävästi tai asunnon arvo on kasvanut. Vapauttaminen ei kuitenkaan tapahdu itsestään: toimenpiteestä on aina sovittava lainanantajan kanssa.
Mikä riittää lainan vakuudeksi?
Asuntolainassa ensisijainen vakuus on aina ostettava asunto. Lainakaton mukaan itsensä ensiasunnon hakijan on yleensä säästettävä 5–10 % asunnon hinnasta, ja pankit hyväksyvät asunnon vakuutena enintään noin 70–75 % kauppahinnasta. Tämä tarkoittaa, että jos asunnon oston yhteydessä otettava laina ylittää tätä prosenttirajaa, tarvitaan lisävakuuksia. Lisävakuutena voi toimia esimerkiksi:
- oma asunto tai kesämökki toisen henkilön omistuksessa (tällöin kyse on niin sanotusta panttauksesta)
- talletukset, arvopaperit tai sijoitusrahasto-osuudet
- valtiontakuu tai pankin yhteistyökumppanin myöntämä luottotakaus (valtiontakaukset voivat kattaa lainasta 20–25 %)
- Osuuspankin luottotakaus tai yksityinen lainatakausyhtiön tuote.
Autot, huonekalut tai muut irtaimet omaisuudet eivät käy suoraan asuntolainan vakuudeksi, vaikka niillä on rahallista arvoa. Jos omaa riittävää vakuutta ei ole, pankit voivat edellyttää henkilötakaajaa (täytetakauksen) tai omaisuuden panttaamista lainan vakuudeksi.
Yleistakaajaa käytetään nykyään asuntolainoissa harvoin, sillä lainakatto on lähinnä 90 % asunnon arvosta. Lisävakuutena hyväksytään vain realisointikelpoisia omaisuuseriä, ei tavaraa.
Lainan vakuuden vapauttaminen
Vakuuden vapauttaminen tarkoittaa sitä, että lainaan alun perin liitetty pantti tai takaus poistetaan tai kevennetään. Käytännössä vakuuden luovutus alkaa siitä, että lainanottaja ottaa yhteyttä pankkiinsa.
Pankki tarkistaa jäljellä olevan lainasumman, asunnon nykyarvon ja lainan takaisinmaksun tilanteen. Mikäli lainan lyhennykset ovat sujuneet hyvin ja vakuudet ovat ylimitoitetut, pankki voi suostua vapauttamaan vakuuden.
Tyypilliset vaiheet ovat:
- Yhteydenotto pankkiin: Asiakas pyytää verkko- tai puhelinpalvelussa vakuuden vapauttamista ja ilmoittaa, mitä vakuutta halutaan vapauttaa. Pankki vastaa vaatimuslistaan ja kertoo, voiko vakuuden luopua ja tarvitaanko uutta vakuutta tilalle.
- Lainan tilan tarkistus: Pankki selvittää, onko jäljellä oleva lainasaldo pienenemässä odotetusti ja paljonko asunnon arvioitu käypä arvo on. Jos lainasumma on korkea suhteessa arvoon, vakuuksia voidaan keventää vain osin.
- Uusien vakuuksien arviointi (jos tarpeen): Jos vaaditaan lisävakuuksia, asiakkaan on esitettävä ne pankille pankin toimittamien ohjeiden mukaisesti.
- Sopimus ja kustannukset: Mikäli pankki hyväksyy vakuuden vapauttamisen, kirjallinen sopimus tai ehto kirjataan lainasopimukseen. Vakuuden vapauttamisesta peritään usein palvelumaksu pankin hinnaston mukaan.
Kun lainan vakuus vapautetaan, asunnon kiinnitykset tai pantit poistetaan kiinteistön omistajalta. Tämä edellyttää lopullista maksua ja panttikirjan palauttamista. Pankki luovuttaa asiakkaalle tyydytystodistuksen tai panttikirjan, jonka perusteella kiinnitys kuolettuu lainhuuto- ja kiinnitysrekisterissä.
Käytännössä asiakkaan tulee toimittaa pankin antama todistus Maanmittauslaitokselle kiinnityksen poistoa varten. Kun kiinnitys on kuolettunut, asunnon omistaja saa taas lainarahasta täysin vapaan aseman, ja kiinnitykseen merkitty panttikirja menettää voimansa.
Pantin vapauttaminen
Pantin vapauttaminen liittyy panttauksen eli kiinteistön tai muun omaisuuden antamiseen lainan vakuudeksi. Asuntolainoissa pantti tarkoittaa yleensä kaupanvahvistajan antamaa panttikirjaa tai nykyistä sähköistä vakuustodistusta.
Pantin vapauttaminen tapahtuu, kun lainan vakuus ei enää ole tarpeellinen – tavallisimmin lainan kokonaismaksun yhteydessä. Kun laina on maksettu takaisin, lainanantaja luopuu panttioikeudestaan. Tämä merkitään panttikirjan palauttamisena velalliselle ja kiinnityksen poistamisena.
Pantin vapauttamisen yleisiä syitä ovat esimerkiksi:
- Lainan takaisinmaksu: Koko lainan maksu vapauttaa pantin. Pankki luovuttaa panttikirjan takaisin lainanottajalle ja ilmoittaa kiinnityksen kuolettuneeksi. Tämä palauttaa pantatun omaisuuden asiakkaan täydeksi hallinnaksi.
- Osa vapautus arvonnousun vuoksi: Jos asunnon arvo on noustut huomattavasti ja lainaa on lyhennetty riittävästi, pankki voi pohtia osittaista panttivapautusta. Tällöin osa kiinnityksestä poistetaan, mikä mahdollistaa esimerkiksi asunnon lisäpanttien vähentämisen tai uuden lainan hakemisen alemmalle summalle. Osittaisen vapautuksen myöntämiseen vaaditaan yleensä asuntokaupan pätevä markkina-arvio ja pankin suostumus.
- Uusi vakuus: Jos laina korvataan uudella lainalla tai vakuus järjestetään uudelleen, vanha pantti voidaan poistaa. Esimerkiksi pankki saattaa vapauttaa pantin, jos lainanhaltija antaa tilalle paremman vakuuden tai ostaa valtiontakauksen lainaosuuteen.
Milloin pantti vapautuu? Pääsääntöisesti pantti vapautetaan vasta, kun lainasopimus on suoritettu loppuun. Kun lainan pääoma on maksettu täysimääräisesti, kaikki siihen liittyvät pantit kuolettuvat ja vapautuvat lainasta. Käytännössä tämä tarkoittaa, että lainanantaja palauttaa panttikirjan ja lopettaa panttioikeuden. Jos lainaa lyhennetään osittain, asiakkaan kannattaa neuvotella pankin kanssa mahdollisuuksista osittaiseen pantin vapauttamiseen. Lainan vakuuden osittainen vapautus voi tapahtua esimerkiksi siten, että panttikirjassa näkyvä lainasumma muutetaan pienemmäksi, jolloin osa pantin arvosta jää vapaaksi.
Asuntolainan takaajan vapautus
Asuntolainassa takaaja tai takaajat ovat henkilöitä (yleensä sukulaisia), jotka sitoutuvat vastaamaan lainasta, jos lainanottaja itse ei maksa. Takaajana oleminen on merkittävä vastuu, mutta myös siitä voi pyrkiä vapautumaan. Takaajan vapautus tarkoittaa sitä, että takaaja ei enää ole vastuussa lainan takaisinmaksusta. Käytännössä takaaja vapautuu vastuusta vain luotonantajan (pankin) suostumuksella.
Takaajan vapauttaminen voi tapahtua esimerkiksi seuraavasti:
- Laina maksetaan pois: Jos koko laina maksetaan takaisin, takaajan vastuu päättyy luonnollisesti lainan päätteeksi.
- Velka siirretään tai järjestellään: Jos laina lyhennetään niin, että velallisen omistusasunto riittää jäljellä olevan lainan vakuudeksi, pankki saattaa vapauttaa alkuperäisen takaajan vastuusta. Esimerkiksi Säästöpankin asiantuntijat mainitsevat, että lisävakuuden antaja voidaan vapauttaa vastuusta muutaman vuoden kuluttua, kun velallisen oma asunto riittää lainan vakuudeksi.
- Uusi takaus tai vakuus: Jos takaussopimuksen tilalle annetaan myöhemmin toinen kelvollinen takaus tai muu vakuus, alkuperäinen takaaja voi vapautua vastuusta. Toisin sanoen pankki ei vaadi takaajalta suoritusta, jos päävelka on turvattu muulla vakuudella.
- Velkajärjestely/konkurssi: Jos velallinen vapautetaan lainasta velkajärjestelyssä, yrityssaneerauksessa tai konkurssissa, takaaja pääsee samoin irti vastuusta.
Takaajan vapauttamista ei ole tapana käsitellä automaattisesti – takaajan on hakeuduttava pankille ja perusteltava pyyntönsä. Vakuuksien vapauttaminen ja takauksen purkaminen tapahtuvat yleensä erikseen molempien suostumuksella. Pankki pyrkii varmistamaan, että lainan takaisinmaksu on turvattu edelleen, vaikka alkuperäinen takaaja korvattaisiin toisella vakuudella tai takauksella.
Milloin takaajan vastuu lakkaa?
Takaajan vastuun päättymistä säätelevät Suomen lait. Pääsääntöisesti takaajan vastuu lakkaa vasta, kun velka on suoritettu tai velkasitoumus muuten lakkaa. Seuraavassa on tyypillisimmät tilanteet, jolloin takaajan vastuu lakkaa:
- Laina on maksettu tai lakannut: Kun päävelka on kokonaan maksettu takaisin tai saatava muuten peruutettu (esimerkiksi maksujärjestelyn kautta), takaajan vastuu lakkaa automaattisesti.
- Vakuus riittää loppuun: Jos lainan vakuus on riittävä loppusaatavan kattamiseen ja velka katsotaan sillä perusteella maksetuksi, takaaja voidaan vapauttaa. Pankki voi esimerkiksi hyväksyä, että asunnon myynnistä saatava hinta hoitaa lainan. Tällöin takaaja ei ole enää vastuussa loppuvelasta.
- Kolmen vuoden vanhentuminen: Suomen takauslain mukaan velkoja menettää oikeutensa takausvelan perintään, jos hän ei vaadi takauksen perusteella suoritusta kolmeen vuoteen velan erääntymisestä. Tällöin takaaja voi vedota siihen, että hänen vastuunsa on vanhentunut.
- Luotonantaja vapauttaa takaajan: Takaajan vastuu päättyy, jos velkoja (pankki) vapauttaa hänet takauksesta. Tämä voi tapahtua esimerkiksi lisäkäsittelynä pankin ehdon muutoksen yhteydessä – pankki ei voi velvoittaa takaajaa, jos se antaa samasta lainasta uuden vakuuden toisen takaajan osuuden katteeksi.
- Erityistilanteet (kuolema, velkajärjestely): Takaaja kuollessa kuolinpesän omaisuus vastaa takauksesta, mutta takausvastuu ei siirry kuolinpesän osakkaille henkilökohtaisesti. Jos velallinen kuolee ja hänen kuolinpesänsä varat eivät riitä maksuihin, takaus voi jäädä kuolinpesälle. Toisaalta, jos velallinen saa velkajärjestelyssä vapautuksen veloistaan, takaaja vapautuu samalla vastuusta.
Lista ei ole tyhjentävä, mutta yleisimmin takaajan velvollisuus päättyy, kun lainasopimus on lopullisesti suoritettu ja vakuudet poistettu tai asetettu uudelleen. Takaajan on hyvä seurata pankin tiedotteita ja ilmoittaa vastuuvapautuspyynnöstään – vapauttamismenettelyä ei lähtökohtaisesti tapahdu ilman takaajan tai velallisen aloitteellisuutta.
Disclaimer
Vastuuvapaus: Tämä artikkeli on tarkoitettu yleiseen tietoon ja opastukseen, ei juridiseksi tai taloudelliseksi neuvoksi. Asuntolainaa ja sen vakuuksia koskevat säännökset saattavat vaihdella tapauksittain ja pankkikohtaisesti. Ennen sitovien päätösten tai sopimusten tekemistä suosittelemme tarkistamaan ajantasaiset ehdot ja lain vaatimukset omasta pankistasi tai kysymään neuvoa lakiasiantuntijalta. Auditoi tarvittaessa lainauksen yksityiskohdat asiantuntijan kanssa varmistaaksesi, että kaikki vakuuksiin ja takauksiin liittyvät päätökset tehdään oikein.
